http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月18 日 唐颖豪 房地产时报
金小姐没有想到，买来自住的房子办完产证后竟变成了“商住房”。
上个月，金小姐满心欢喜拿到了新买的“锦绿新城”一套三房的产证。这套房子是她在今年6月份看中的，总价200万元出头。虽然当时房价不是最低点，但好歹也赶上了买房时机。买下后，金小姐打算自住。拿到新产证，金小姐左看右看，心中的问号却越来越大。仔细对照上家留下的原产证复印件发现，出入不少：在“使用期限”一栏，上家原产证为空白，新产证注明 “2050年”；“使用权来源”一栏，原产证注明“转让”，新产证为“出让”；土地状况内的“用途”内，原产证为“住宅”，新产证变为“商住办综合”。房子怎么平白无故变成了商住房，使用年限缩水20年？带着疑问，金小姐特地跑到交易中心询问，工作人员说，这原本就是商住性质土地，现在只是明确标注。他还劝金小姐别在意，除了土地使用年限为50年外，转让税费什么的都和住宅一样。金小姐又到小区论坛上发帖询问，有的回帖说：“此小区早在建设的时候就是综合用地，产权50年，16号到22号是住宅楼，只是年限少了，别的都是一样的”，还有的回帖说“70年和50年只是产权年限不一样，难道到了产权年限，国家就把你们赶到马路上吗？”结果，这个疑问成了金小姐心中一根刺。
房地产从业人员吴先生今年初买老黄浦一套房子的时候，也遇到了与金小姐相同的问题。他发现上家原产证上 “土地状况”为综合用地，他理解土地性质为商住用地，使用权限不能超过50年。而在看房过程中，整个小区都为住宅，甚至物业还贴出禁止办公的告示。吴先生特地跑到房屋所在地交易中心咨询，工作人员查了半天，也没有明确这块综合用地的上盖物业如何划分。吴先生心想，幸亏自己从事房地产行业，懂得其中窍槛，否则不是平白买了套住宅缩水20年？
“产证年限缩水”成了二手房交易一种潜在风险。早期不少综合用地上建造房屋的产证上，其综合用途标注不是特别显著，甚至忽略使用期限，或者有些条款反映在当时的预售合同中。而近两年，随着交易规范，再次转让后都会在新产证上陆续完备和明确一些款项。因此，业内人士建议，购买二手房在察看上家原产证时，应该特别留意“土地性质”一栏。通常，个人转让房产税收标准看“房屋类型”属于公寓还是办公或商铺，而房屋使用权看土地审批年限长短。因此，极有可能出现买的是住宅但使用年限是商用房。并建议交易中心在审批过户时，建立交易告知义务，提醒买卖双方看清土地性质和房屋性质。
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