沈阳二手房市场逐渐回暖 次新房交易相当火爆

次新房梯队

拔地而起的一栋栋新居是人们眼中的梦，而大量涌入二手房市场的次新房也不甘示弱，大有与新房一争高下的势头。

房屋建筑年限在五年以内，小区较成熟，配套设施相对完善，双证齐全，现房现看，即买即住的房屋，称为次新房。这其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短又再上市交易的二手房，还有一部分是开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的房屋。

随着二手房市场逐渐回暖，一些投资者开始纷纷将房源挂牌出售。房源充足是目前二手房市场的一个特点，而另一个特点就是次新房十分抢手。如果有一套房龄不超过五年、园区配套设施完备、户型南北通透、价格合理的精装修次新房，可能会有很多人放弃购置新房转而购买次新房，正因为次新房性价比高于部分在建楼盘，所以目前次新房交易相当火爆。

2004年之前二手房的强势时代

每每回忆起2004年之前的二手房市场，很多业内人士无不感叹，“当时开中介基本都赚钱，十来年的老房子卖得真是火啊”！已经不再做中介生意的张先生告诉记者，当时沈阳的新建商品房还比较少，老百姓买房子主要还都是购买二手房。

2002年的房交会上，二手房交易已经不能用火暴来形容，与现在房交会上新房唱大戏形成强烈对比。张先生表示，当时二手房交易是空前的，以后再也不会出现这种情况了。

据统计，2002年-2004年沈阳二手房与新楼盘的交易量始终是难分伯仲。在2002年、2003年两年中，沈阳二手房的交易量超过了新房。

进入到2004年，由于沈阳新建商品房市场逐渐发展起来，二手楼市的强势地位已经受到动摇，当时次新房对于楼市来说，还仅仅是在报纸、网络上听到的陌生名词。

交易税扼杀次新房萌芽

由于受国家宏观调控政策的影响，新商品房入市量有所下降，二手房的销售也受到一定的冲击。

6月1日起，2年以内交易的次新房，征收总房款的5%交易税，之后交易年限又被调整到5年。交易年限的设置正是对次新房交易的打压。沈阳楼市的次新房刚刚出现就受到了政策的极大影响。但此时，次新房在二手房市场已经占据了比较重要的位置，一般中介机构，次新房房源占所有房源比例的3成左右，而且很受购房者的欢迎，不少中介也在想办法尽量帮助购房者降低费用。

个人所得税拉高单月成交

这是国家出台房地产调控政策最多的一年。7月底，国家税务总局出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。又一项税收的增加，使平淡的二手房市场在8月份掀起波澜。导致在8月份存量房市场出现了集中交易的情况。

8月份沈阳二手住宅成交7752套、面积55.76万平方米、金额11.37亿元，与上年同期相比分别上涨了60.86%、82.52%和91.41%。交易量大增的同时价格有所下降，存量住宅成交均价为2039元/平方米，比上月小幅下降了2.06%。

税费摊入房价导致虚高

2007年是整个楼市最为火爆的一年，无论成交面积，还是成交价格的增长幅度都达到空前顶峰。受新房市场的联动影响，二手房市场也持续升温，这其中的主力就是次新房。

由于二手房交易全额征收营业税由2年变成5年，很多售房者把这部分税收成本转嫁给了购房者，使总房价有所增长，其中绝大部分是次新房价格的上升，当加了价的房子也不愁卖时，次新房价格已经有些虚高。

但是，次新房的优势在当时是非常明显的，很多房源虽然流入到二手房市场，但却是没有入住或刚刚装修的新房，这些住宅与在售新房相比，眼见为实且即买即住，因此价格不菲。

另外，在新房市场的红火局面下，附加值高的楼盘入住之后，其升值潜力得以完全释放。一旦转手销售，价格中必然体现着升值价值，由于这一点在新建住房上无法体现，相比之下二手房价格就显得更高一筹。

入市量增加成交不容易

新房房价上涨促使一些投资者进入市场，次新房的上市量由此不断增加。

在2008年春节购房的陈先生，回忆当时看中铁西一套3年房龄的房子，当时单价为4500元，比他的心理价位稍高一些，经过与中介的几轮磋商，最后每平方米便宜了近200元。陈先生说：“当时价格差距就是在交易税上，反正房子也不少，当时我都不想买了，直到最后房主才妥协了一步，但这个价位与房子刚开盘的时候相比，已经贵了近千元了”。

其实，像陈先生这样讲价便宜一、两万元的购房者当时并不是少数，某中介的工作人员告诉记者，次新房交易的税费在1-3万元左右，但买卖双方的心理落差比较大，双方不是一方让步就很难成交。

25条新政松绑次新房

11月初，沈阳市通过了《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》（25条新政）。主要包括鼓励住房消费、促进开发投资和优化服务环境等三方面。其中规定“个人存量住房（二手房）转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收”，这无疑对次新房交易进行了松绑。

政策出台后，大量次新房房源涌入市场。据沈阳顺驰不动产统计，当时一个月在中介登记的房源突增500套，在售房源已达二万有余，次新房房源占到总房源的四成，21世纪不动产的二手房存量中，次新房更占70%左右。一些中介成交房源中，次新房占到了一半还多。

价格高于周边新房

2008年购买量的释放使2009年楼市一路走来都底气十足。新建商品房价格在稳步攀升的同时，次新房的优势又进一步显现出来。

如果之前次新房的优势是现房的话，那么进入到2009年，次新房的最大优势就地段的稀缺。2008年，市场情况的不乐观使一批项目“主动”或“非主动”地成为现房，而开发量不断增大，二环内以及周边区域新建项目逐渐减少，次新房已经成为稀缺资源。

2000年之后入住的新建商品房，如格林豪森、地王等品牌住宅项目成为市场的抢手货。而一环和二环之间一些多期开发项目的次新房，由于地理位置优越、物业成熟，有些单价已超过新房500元之多。