房市泡沫，是近了还是远了？

http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月15 日赛博地产顾问机构

[摘要] 房市好像和天气相呼应，全国一线城市新地王频频火热出炉，房市如火如荼，让很多国人决然杀入房市的同时，也有更多人在思考，中国房地产业新一轮"泡沫"是否已经开始了？

2009年农历七月，盛夏已过，但秋老虎威力惊人。房市好像和天气相呼应，全国一线城市新地王频频火热出炉，房市如火如荼，让很多国人决然杀入房市的同时，也有更多人在思考，中国房地产业新一轮"泡沫"是否已经开始了？今天，在此抛砖引玉，只希望开个头，诚请诸位专业人士共同探讨。

首先，宏观形势上说，房市作为民生之重，从来都无法脱离中国经济大势而单独存在。关于中国经济态势，发展改革委宏观院副院长王一鸣提出：中国经济回升的态势基本形成和确立。今年上半年中国经济同比增长７．１％，特别是二季度主要经济指标呈上升态势，经济增速回升到７．９％，比一季度增速提高了１．８个百分点，扭转了２００７年三季度以来连续七个季度同比增速的下滑。这些数据有力地支持了其论点。

然而目前，中国经济的三驾马车——投资、进出口和消费拉动形势未有根本好转。中国经济长期形成的出口导向的发展方式仍然形势严峻，产业结构调整任重而道远；目前经济回升相当程度上还是依靠政府扩大投资带动，而由于社会保障体系长期积弱，内生动力还不够强。从这方面看，经济正在逐步转变中，但是基本面仍然没有发生质的变化。在这个基础上，房市快速向好，显然政策主导因素更强，先于整体经济的步伐。

其次，供求关系是房市的微观市场决定因素。这一点可以从2009年无锡房市的复苏轨迹看出。第一：“求”——积压的需求释放。08年无锡房市整体消化量只有往年的一半，另一半的消化量不会凭空不见，只是这部分购买力延迟了。而在09年初，经过大半年的持币观望后，在房市价格下降到位的情况下购房者相继出手；第二：“供”——受大势影响，2007年地块全部滞后推向市场，2008年下半年开工量比往年下降近半，造成2009年供求关系紧张，可售房源一经推出即被抢购一空。加上08年的多重政策利好，市民对房市信心的恢复，09年的通胀预期等，共同作用于房市，其回暖也合情合理。

只是，目前短短2-3个月内，价格上涨幅度惊人，部分楼盘价格已经攀升到07年最高价附近，新地王又在此时出现，房市是否到达了一个新的顶部，这些不由让人思考房地产的发展周期，从周期论来尝试解读这个阶段的房市。

让我们一起来了解一下国际上对于房地产周期的一些理论研究。

国际研究表明1：房地产存在周期，一般长度为18-20年。美国的霍伊特经过对百年芝加哥地区的房地产研究，指出房地产周期确实存在，并且周期发展缓慢平均长度为18年；英国皇家特许测量师学会，通过对1921-1997英国房地产的市场研究发现，两次萧条之间的周期间隔为20年。还有诸多机构的研究结果得出类似结论。

2：房地产繁荣紧接着以萧条而告终。巴塞尔国际清算银行研究发现，40%的房地产繁荣紧接着以萧条而告终；哈里森在《土地的权力》一书中，将土地价值和经济衰退的时点做了系统研究，发现在100多年的房地产数据中，每次土地达到最高点后的一到三年内经济开始衰退。

我们来看看中国房市。如果从2003年房市快速发展算起，经历2008年的低谷，再到2009年的回暖，总共历时7年；如果从1999年终结福利分房，中国房市开始扬帆起航计算，则历时11年。从发展到繁荣到衰退再到萧条。中国房市现在已经位于哪个阶段了呢？07年的地王频出、09年近期新地王不断产生，是否是一种警示信号，告诉我们已经到了高位，过后就要向下了？正如无锡的惠山一样，房市现在到底是在头毛峰、还是二毛峰，抑或是三毛峰呢？

只怕目前想要得出这个结论，我们除了需要更多的市场数据分析和支持，更要看中国经济走势和国际经济形势的发展。房市永远都是一个在各方势力博弈下动态平衡的阶段性结果。一次美国华尔街蝴蝶翅膀的舞动，很可能会造成中国房市的龙卷风。在这个全球经济形势息息相关的时代，中国房市无法独善其身。

中国有句古话：“月满则亏，水盈则溢。”任何事物发展到了顶峰，也就是危机最鼎盛的时刻。目前看来如同烈火烹油的房市，是否正在酝酿着一场危机呢？房市泡沫，近了还是远了？我们都将亲身经历，且让我们拭目以待。

责任编辑/huangteng.wx

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