陈云峰：明年房价和销售量将超07年最高水平

搜房网讯6月26日，由新京报主办的“2009北京房地产行业走势高峰论坛”在北京饭店莱佛士厅举办。本次论坛大腕云集，重量级嘉宾将会到场，三方代表——经济学家、开发商、房地产业研究者共聚一堂，共议房市，定会给你带来一场精彩的思想盛宴。以下为中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰先生在本次论坛的精彩发言。

【陈云峰】借此机会要感谢《新京报》，确实《新京报》在房地产上面报道的深度、高度，现在已经成为了业界的高端人士必读的。我觉得它的好处一个是对政策把握比较准，另外观点非常丰富，我觉得一个好的报道并不一定有自己的观点，但是它肯定要把很多的观点罗列出来，我觉得这样的话能让大家有一个清醒的认识，为什么我们在说房价说走势之前说这一点，实际上现在房地产行业信息是高度透明的，刚才戴社长、潘主任也提到了大阳春，目前为止很多老百姓不相信，一说到销量开发商就说是自己自作多情、掩耳盗铃，自己骗自己，对这些数字不了解，他认为你在说瞎话，还在延伸着一年前对房地产市场的印象，但是我们业内看这些数字是非常清楚的。今天的《黄金楼市》就举了很多买房者的观点、卖房者的观点，你读了这些信息就应该对房地产市场有一个大概的了解，起码不会说对基本情况不太了解，所以也是借此机会感谢《新京报》，在地产方面确实做的非常好。

　　刚才主持人提到现在房地产销售量非常大的原因，因为我一直在销售一线，我对销售数字精确到很直观的感觉，07年7到10月份是销量最疯狂的时候，当时北京房地产销售量每天是500套多一点的新房，二手房是一手房的一半，250套左右，北京一天卖750套房，这是07年最热的7月份左右这一段北京市场的销量，这已经火的不得了。08年就不用提了，跌下去至少一半，但是到了09年1、2月份我们确实没有感觉，还是在一种很恐慌很担忧的阶段，但是进入了3月份春节一过市场马上就热起来，这个热的速度和高度我们业内都是没有想到的。08年每一个论坛主持人都会请大家猜猜看，你猜什么时候楼市会再起来？大家最乐观的，我记得我当时是最乐观的，我们扛到09年年底应该差不多，我记得很多年说大概可能要三年，但是热的确实非常快非常早，我也分析了一下原因。现在楼市特别火爆包括房价持续走高，大概三方面原因。

第一方面还是经济大势给了楼市坚强的背景和信心，政府在08年这一年救市的过程当中虽然没有把房地产列入十大振兴产业，但是房地产实际得到的实惠是最多的，特别在金融和税收政策上房地产都是最快最直接受益，包括这次4万亿，本来这之中只有9千万给房地产，而且是做保障性住房的，但是我们能感觉到实际4万亿到了银行之后银行更喜欢房地产行业，所以我觉得很多钱应该流入了房地产行业。所以政府的支持，特别是税收和金融的支持是房地产坚挺起来走出低谷的重要原因。我们也经常开一个不是玩笑的玩笑，这次的金融危机使美国房地产成为软货，但是这次金融危机走出来可能是中国房地产带着走出来。

第二方面，不可回避的在08年一年当中开发商也做了很多工作去迎合市场，我个人也认为北京房价和实际购买力确实还是有些差距的，房价高的，确实收入高一些买也会含糊，工资收入也确实赶不上房价上涨速度。去年开发商应该饱受市场持币观望的痛楚，资金也比较紧张，所以开发商都采取了促销，能够到的招数都想了，所以开发商主动降低利润率降低心理预期调整市场定位，应该说也给市场反弹一个很大的动力。

第三方面，咱们说刚性需求，3、4月份主要是刚性需求，但是进入5月份之后，特别是进入6月份投资性需求开始进入市场，这一点就能明显感觉到3、4月份卖的最快的最好的都是小户型，进入6月份大户型和价位比较高的开始起动，这是很明显的投资性需求进来了，自住形需求和投资性需求的双推就推动了房地产市场价格的上涨。特别是刚才说的投资预期，通货膨胀最保值的就是黄金古董楼市，股票市场对一般老百姓来说还是比较含糊的，所以好多人还是把自己的存款压到住房上。

我觉得这几方面应该是北京房地产市场起来的一个重要原因，第四点就是土地市场，最近土地市场已经逐步走向不太理性的阶段，昨天通州这块地6264.9元的楼面地价，7个多亿的底价最后拍到14个亿，举一下就是一千万，本来阶梯是390万，但是拍卖师为了节约时间把竞价阶梯调到一千万，你可以不说话直截举一下也可以直接报价。所以这几次拍卖都有一种情况，比如1.2亿的起价马上有人说2亿，2.5亿，大家都是这么拍地。咱们国土部对地价占房价的比例一个小问题，国土部更多站在全国立场上说占15—30%，因为孩子们多了，孩子们混得都不错，但是北京这种一线城市明显是不一致的。广渠路的10号地比较现实买23000多的价格，肯定过了60%，通州的地6200多的楼面地价，当地房价八千多九千，土地楼面地价已经超过了房价的60%，所以房价当中的地价也是推高房价的原因。所以就出现只要拍哪块地，当地二手房马上跟着涨，这种情况太普遍了，我估计今天通州的二手房都在调价了。在北京还是一地南求的局面，但是在很多二三线城市政府还在招商引资吸引开发商去那儿投资买地。

房价会不会出现泡沫？我觉得应该会的。中国人有一个特点，只要大家关注某一个行业，非得从最低谷拉到最高谷再跌下来为止，这就是咱们国家的特点，每个行业都是这样。现在调价的楼盘占到了30%左右，这是调价在30%左右的在30%左右，所以开发商的行为是只要买房的人多量一涨价必涨，量跌价就降。当然这对开发商也无可非议，开发商的价格定在不高也不低的程度，有人买就是不高也不低，而且买的人是不多不少，正好符合这个楼盘的销售速度，所以这样的话在开发商看来是不高也不低的局面。所以我觉得如果地价照着3、4、5、6的速度、房价按照3、4、5、6的速度，到明年这个时候北京房地产价格和销售量肯定都会超过07年。为什么北京房地产价格涨的这么厉害，北京和上海、深圳差不多，都是属于一线城市，城市化受益最大的城市。08年由于房地产行业整体走低，开发商基本上没有拿地，不敢拿，好多地有流拍情况，去年土地的没有供应造成了今年可供应的楼盘非常少，所以今年北京供需不平衡，房价上涨是必然的。什么时候下调，那就是到一定高度销量下来的时候开发商才会调低价格。