http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年4 月9 日 童丹霞 东地产
学区房应市涨价
《东地产》记者近日从沪上各家二手房中介处得到消息，3月如静安区南京西路板块、南黄埔板块、徐汇淮海西路板块、闸北大宁板块等教育资源丰富的区域内，学区房成交普遍占到总成交量量的50%左右，而成交价格也普遍出现了5%-10%左右的上涨幅度。
中原地产研究咨询部经理马冀对《东地产》表示，由于每年5、6月份是各级中、小学的招生期，因此各大学区房板块内的二手房通常会在3—5月迎来一轮常规性的成交小高峰。
学区房应声涨价
据《东地产》了解，中原地产3月份成交的几套静安枫景苑中，其成交价格基本维持在30000元/平方米，成交户型则以105平方米的两房、130平方米的三房居多，不过在2008年底时静安枫景苑的成交价格最低为28000元/平方米。
同样，南黄浦板块受节后“学区房”需求释放的影响，其价格较节前普遍有4%-6%的上升，而在议价过程中业主也不再轻易有价格让步。“对口上外附小和大同中学的耀江花园，目前交易总价普遍在230万-250万元，较节前有10万-15万元的上升”，21世纪不动产瞿溪路店经理丁政向《东地产》举例道，“学区房一直是这个板块内重要的“刚需”之一，而需求客户群多由上海的区域外客户和浙江人为主的外地人士组成。”
无独有偶，由于徐汇淮海西路板块内拥有向阳小学，建襄小学、位育中学、市二初级中学、南洋模范中学等名校，使得近期该板块二手房普遍受到买家关注。
21世纪不动产宜山路店经理王轶向《东地产》介绍说，最近上门客中，将近一半都是为了寻求“学区房”，而主流交易总价在80万-100万元范围内，因此多以老公房。
分析人士预计，由于节后学区房需求升温，推动3月成交活跃，因此预计4月份在成交价格上会继续保持小幅的上升趋势。
挂靠户口兼带投资
与此同时，《东地产》记者了解到，部分购房者在选择学区房时，不仅考虑用来挂靠户口，而且还不忘将学区房用于投资。
来自宝山的付先生就是其中一位，“尽管小孩才三岁，但我听说建襄小学户口限制为迁入对口小区满三年，于是想在今年的4月前将房子买好、迁入户口，主要还是为了小孩的教育考虑”，王轶坦言，“若纯粹以房屋的自身价值衡量，面积53㎡、总价135万元岳阳路公房的性价比一般，但附加在该房上的教育资源使其价位坚挺。”
目前，付先生一面在办理相关手续，一面将房源挂牌出租，并已于租客达成交易，付先生粗略算了一下这套老公房的出租回报率仅约3%。
对此，21世纪不动产市场中心分析师黄河滔认为，即使从兼带投资的角度看，目前上海中心城区的各类“学区房”的出租回报率也较为一般，普遍在3%左右甚至更低。因此，较强的经济实力对“学区房”购买者而言就十分重要。
切莫看错名校招生范围
值得注意的是，在购买学区房时还会遇到名校招生变化以及贷款受阻等问题。
黄河滔告诉《东地产》，“不少名校的招生范围会发生变动，之前一年可能对口居委会、第二年就不再进入其招生范围的事情屡有发生，从某种意义上说，不少“学区房”的购买行为还是存在一定的风险。对此，市民可尽量购买长期纳入意向学校招生范围的小区，加大成功概率。此外，不同学校对户口迁入时间也有不同规定，并非在户口迁入该校对口小区之后，适龄学生就可立即进入该校就学，学生家长应格外重视这一点。”
除此以外，21世纪不动产宜山路店经理王轶还通过《东地产》建议有意购买“学区房”的买家，如果经济实力较强的话，可以不必过于挑剔房型、房龄、朝向等条件，因为名校对口的房源多为房龄较长的老公房，所以房源品质难以面面俱佳。若要需要贷款支持，87年之前建成的房屋在贷款上可能会遇到若干限制。
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