淘房术14则:春光泄?智斗开发商和中介

http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月26 日刘秀浩马一居余果陈珺东方早报

[摘要] 从数据看上海楼市最近已经从寒冬走出,但究竟是不是反转行情，目前还无人能下定论。对于购房者来说，看大势不如看区域,量力而为不计较短时间的得失永远都是选房的金科玉律。

中介陷阱

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二手房达人Q小姐近日对云和花园的一套住宅一见倾心。A中介近日向她推荐的这套不可多得的"笋盘"--不管是楼层、朝向还是面积，都令Q小姐无比满意，更何况总价还比市场价低10万元左右。

Q小姐在长期淘房过程中，已经成为了A中介的核心客户，只要市场上出现性价比较高的楼盘，她总能较早获悉。不过，成为核心客户并不是一件很容易的事情。一方面，要体现出无比的诚意，另一方面，要让中介看到你非凡的财力。

法则10

加入中介的核心关系网

一旦出来真正的笋盘信息，绝对轮不到"非亲非故"的购房者。毕竟那些财力非凡的"核心客户"是中介的衣食父母。

"一般来说，一旦成为中介的核心客户，你基本不用担心房源的真实性。"Q小姐告诉记者，目前中介与职业淘房者之间已经形成了一个庞大的关系网。淘房者如果本身有一定财力，又热衷于购房，外加不怕被短信骚扰，那不妨加入到这一关系网中，这样可以获得最及时的资讯。

如果你不是关系网中的成员，你一旦知道了一个"笋盘"信息，先别高兴。如果你是在网上得知，那假信息的概率是90%。你可以在电话中直接提出看房，看中介是否有各种理由搪塞，基本就心中有数。

一般而言，实地考察是去伪存真的最佳方式。如果多家中介都向你推荐这套住宅，甚至有些直接拿钥匙带你去看房，那你便大可放心房源的真实性。

Q小姐在周末约了A中介去看云和花园那套住房。Q小姐看了之后十分满意。但同时看房的还有另一组客户，不过是由A中介的另一个职员带领看房。

当晚Q小姐就接到带她看房的那个中介职员的电话："另一组客户已经支付了意向金，你对这套房子到底有没有兴趣？"

Q小姐问意向金主要是什么用途，A中介称，该房源是本中介的独家房源，如果支付了意向金，那A中介的内部网络就会锁住这套房源，其他员工就无法看到这套房源，也就不会向其他客户推荐，Q小姐就可以少了其他竞争对手，而且在议价上有优先权。而如果谈判顺利，意向金将自动转为定金；如果谈判不顺利，那意向金就可以自动返还。

Q小姐立马抓住一个自相矛盾的问题："另一组客户不是已经支付了意向金么？等于在中介内部已经有排他权。那为何你还能问我要意向金呢？"

该职员只好道出原委。原来，该房源的联系人是他，如果其他职员成交，那他与该职员的佣金是五五分成，如果Q小姐与他直接成交，他的佣金就是全部。而且，如果设定的价格不同，意向金协议就没有排他权。

法则11

尽可能委托给中介"主代"

尽可能寻找中介中的主要代表，就是拿住客户资源的职员。

Q小姐告诉记者，她事后了解，一个中介手中肯定有不止一笔意向金，"很可能发生内部挖墙脚的事情，你就算最早交了定金，也未必能够得手心仪的房源。"

由于Q小姐对这套住房十分喜爱，当晚她便来到中介办公处，在看了该房源的资信书后爽快地支付了1万元意向金。文件上意向金的谈判期限是7天，A中介痛快地同意将其缩短为5天。

Q小姐咬定房价不放松，A中介于是提出了一个建议，他们与Q小姐商议出两个价格，一个价格是Q小姐的理想价格，另一个价格是中介对外界普遍号称的价格。于是，Q小姐为了不因为价格问题错失房源，同意中介做成两份意向书。于是，该房源进入了与房东的正式谈判期。

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责任编辑/fanboya.cq

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