淘房术14则:春光泄?智斗开发商和中介

法则6

大三房，车位、学校

一个都不能少

大部分家庭买房后不愿意再挪窝，而随着私家车需求的上升，买房也要考虑车位。

王倩的买房之路可谓漫长。从最初单位宿舍到结婚后借住亲戚家，到浦东花木锦绣苑的三房一厅，再到为了儿子上学的桃林小区二房，最终到现在，王倩说中长期内是不会再换房了。在这个时候除了考虑自住需求外，车位、附近学校、医院等软环境就需要跟进了。

王倩以前的许多同事所在的成熟社区面临没有车位的问题。"刚买完房子可能没有钱，但几年后很多家庭还是有实力购车的。但现在很多小区已经没有车位可以停泊。"

近一阶段，人们对居住环境和生活质量的要求越来越高，于是清新的空气、大面积的绿化，这些促进人体健康的要素连同别致的建筑立面，成为许多购房人的至爱。于是一些有远见的发展商已开始尝试解决人们要求住宅环境理想化的问题，深入挖掘住宅环境在市场销售中的潜力，从而使更多的购房者注重环境的生活氛围。

所以，现代人选房不仅重视楼层和使用面积，更多的还要考虑整体环境和配套设施。

法则7

炒作盘下手慎重

买房也绝对要看产品！地段好、质量好的产品眼下可以出手；但炒作起来的板块在这一轮购买力消耗完之后，价格可能重新下跌。

两年内有置业打算的杨凯宇告诉记者，和大家一样，他也想等待真正的"见底"，不过等待过程中，他的搜房行动格外积极--除了勤跑楼盘、向中介广撒渔网之外，他还喜欢上论坛、看圈内的名人博客，广泛讨取经验和建议。这些"他山之石"让首次购房的杨凯宇获益匪浅。现在什么样的房最适合"淘"，他俨然是专家了。

"自己第一次买房，不可能把每个楼盘都研究一遍，靠自己的话效率很低。"和专家们几个月交流下来，加上看身边朋友的买房经历，他认为：优质地段的好产品现在是可以买的，未来降价空间不大，"我自己跑下来也觉得，卖得不错的房子都是知名开发商做的知名楼盘，一些中高档新楼盘价格仍然相对坚挺，以后升值空间也大。"

他接着说："目前楼市略微回暖，那些卖得很好的楼盘都开始提价了，万科带头，其他开发商也跟着涨。这些楼盘往往是好的时候带头涨，坏的时候最后跌。反而是炒作起来的那些板块，在这一轮购买力消耗完之后，价格可能要重新跌下来--尤其是一些质量一般的楼盘，但同一个板块内的大项目、优质产品可能还是保持价格高位。"

正如杨凯宇重点关注的大宁板块，几个楼盘新旧不一、各有特色，但宝华现代城、慧之湖等楼盘价格依旧十分坚挺，二手房交易均价维持在2万元左右，比起最高的时候仅跌去1000元/平方米，可谓十分抗跌。

不少人也向他建议，周边的次新楼盘在这轮购买力消化后，很可能最先跌下来。"到时候抄抄底大概可以，现在还是谨慎点比较好。"

法则8

知名新楼盘降三成可出手

知名开发商做的知名楼盘、降价幅度在二到三成，淘房就要淘这些，易涨不易跌。

杨凯宇表示，如果要买新楼盘，他的原则是"看后续供应量大小判断入市时机"：供应量大的话，即便开发商频出优惠活动，也可先观望；如果供应量较小、楼盘又比较满意，可以在较大优惠活动推出时及时出手。

目前，降价幅度在二到三成的新盘已经成了目前杨凯宇的重点关注目标："一来升值潜力比较大，以后要换房也好转手。二来不少人都告诉我，房子的品质至关重要。全国5万多家开发商良莠不齐，如果买没品牌的房子容易发生延期交房、延期办证、变更设计等问题，房子质量和合同纠纷维权难。"他表示。

杨凯宇对70-90平方米的小户型格外关注："2009年小户型的供应比重还会上升，可能达到50%-60%，供大于求的现象会慢慢显现，这当然会影响到房价走向；而上半年之内的这轮购买力可能消化完，下一轮供应量会一下子上来，新旧交替时肯定有个合适的时机，我基本就打算在那时出手。"

法则9

卖主心态暂回暖，别急！

卖主心态受成交回暖影响，普遍较有信心，一旦成交量回落，房东心态又会变回来，所以二手房可以再等机会。

笃定地等待中，杨凯宇也失去了一些好机会。

他提到，自己的父亲在跨国公司就职，2005年左右恰逢其外籍同事离职回国，就将地处北京西路、近恒隆广场一套近10年房龄的外销房以"友情价"相让。但总价180万元、80平方米的建筑面积加简装修，仍然超过了杨家的预算--总价160万元左右的小户型。

商量下来，父母决定，因为地段好、外销房质量也较好，只要总价稍微压低几万元就勉强成交。他们考虑到楼市已经低迷了一年、对方又急于脱手，应该不是什么难事。

不料2月下旬再去洽谈，对方却提价至185万元，杨家无奈放弃之后，对方火速找到了新的买家，以185万元成交。

让杨凯宇疑惑的是：好房子不跌反涨可以理解，但一些热门地段的较差楼盘，价格却也居高不下。对此，一些达人告诉他："无论产品，卖主心态受成交回暖影响，但有价无市成交量会回落，届时房东心态又会变回来。"

"不过，现在的确是看房的时候了，关注、跟踪心仪的楼盘，一旦遇到有投资客急于抛出，降价幅度较大就可考虑接手，这才叫淘房。"他表示。

"要买自住房，现在已到了出手的时机，如果是投资还可以再等等。"MSN那头，几个地产圈"名博"博主都肯定地答复杨凯宇。