淘房术14则:春光泄?智斗开发商和中介

http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月26 日刘秀浩马一居余果陈珺东方早报

[摘要] 从数据看上海楼市最近已经从寒冬走出,但究竟是不是反转行情，目前还无人能下定论。对于购房者来说，看大势不如看区域,量力而为不计较短时间的得失永远都是选房的金科玉律。

地段为王

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绝大多数的人购买的第一套房乃至第二套都可能属于过渡房，而在过渡房的选择上除了自住因素外，更涉及房屋的保值和升值潜力而需要考虑投资因素。

简而言之就是两个字--地段。著名的商业巨人李嘉诚投资房产有个三要诀："地段、地段还是地段"。

法则4

第一次淘房郊区慎入！

郊区住宅一般都存在房价较低,抗跌性不强的问题。

王先生是IT工程师，王夫人从事人事工作。2004年末他们领结婚证，2006年买房计划提上日程。王先生是外省考大学后留沪的新上海人，口袋瘪瘪。加上两家老人在购房时都不能给予资金支持，所以王先生在第一次淘房时把眼光放在了郊区金山，打算先选个小房型，等有孩子后再换大房。王先生夫妇从案头工作入手，报纸刊物上的房源广告一个不落，看中某个楼盘就打电话询问具体情况，再拿周边一手新开盘的商品房和二手房的价格作比较。几乎每个双休日他们都忙着实地搜房，后来敲定了金山枫泾镇的云枫苑一室一卫37.4平方米的一套小房。2007年9月他们用差不多32万元买下房子。今年王先生换工作，加上夫人怀孕家里来人照顾，一室一厅的小房腾挪有限，王先生考虑换房。2008年9月王先生在中介挂牌，一直到2009年2月房子才卖出去。

颇有淘房经验的王倩告诉记者，王先生的第一套房属于过渡性质，应该更多关注它的交通便利和地段。果然记者后来了解到，2007年王先生买的时候周边很多配套没有跟上。

王倩觉得王先生应该采取"市中心小房换购中外环大户"的策略。王倩说自己老公的一个下属陆先生就用这个方法，换了套大房。陆先生在中心有套小房，由于其爱人生小孩需要父母来照顾，所以在大宁区想购置一套130平方米的三房。2月底，市中心小房以120万元出售，陆先生就定下了一套面积为105平方米的永乐苑三房，总价为110万元左右，这样他不仅将原本53平方米的小房换成了大房，余款还能够买一辆小车，非常实惠。

房屋要保值的另一层意思也即需要具有抗跌性。以金山区为例，来自房途网的数据显示，去年8月金山普通住宅二手房的挂牌价格是10103元/平方米，到今年1月普通住房二手房的挂牌价格则跌至5353元/平方米，房价价格比去年8月几乎腰斩。而浦东新区普通住宅二手房的挂牌价格在去年8月是15411元/平方米，到今年1月房屋单价仅跌至14041元/平方米，下跌了不到2000元/平方米。

出手时机

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法则5

学区房需考虑投资功能

如果纯粹是为了小孩上学而购置学区房，这种房子往往还承担投资品的升值功能。

王倩说，属于"过渡房"性质的买房者很多。为了小孩上学而购买的学区房也属于过渡房。在2008年自己儿子上小学时，她就听说有的重点学校规定，即使是属于招生区内的房屋，买房也必须满2年以上才有资格入校。

2005年年初她就买了浦东桃林小区的一套81平方米的二房。"那时候我老公公司正好有住房补贴，再加上家里的积蓄，我们花了78万元的现金买下。我用5万元简单装修了一下，以2500元的价格对外租赁。那时候两房挺难租个好价钱，我们又不愿意租给多个房客，差不多有两年的时间那间房屋是空关的。如果从投资角度来说那两年是特别的失败。"

记者留心查了一下，现在浦东桃林小区的81平方米二房的售价在140万元左右。王倩78万元的投资已经翻了近一倍。"幸亏我们2005年买得早，如果2007年后买，这个学区房到底有多少投资价值就要另算了。"王倩笑着对记者说。

记者的同学小张也遇到同样问题。为了让女儿上浦东的上海市市级示范园东方路幼儿园，她在商城路上买下一套底楼的二房一厅。

当时他们去看的时候房子紧邻张杨路、浦东大道，采光非常不好。现在女儿入园了，他们打算卖房，结果除了学区房这点优势外，几乎找不到其他优点。

改善住房条件的买房人虽然觉得交通便利，但房型不好，环境太嘈杂。幸好这套房地段不错租赁不难，小张每月能有3000元左右的进账。可是女儿紧接着会上小学，小张又没有多余的钱来买名牌小学附近的学区房。这套学区房就这么搁在那里。

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责任编辑/fanboya.cq

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