淘房术14则:春光泄?智斗开发商和中介

http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月26 日刘秀浩马一居余果陈珺东方早报

[摘要] 从数据看上海楼市最近已经从寒冬走出,但究竟是不是反转行情，目前还无人能下定论。对于购房者来说，看大势不如看区域,量力而为不计较短时间的得失永远都是选房的金科玉律。

炒房达人淘房14条法则

新思维

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要说房子买得值不值，性价比是最重要的衡量标准。按照传统观念，花更少的钱买更大的面积，物业费更低更经济实惠，这些观点早已根深蒂固。可下海经商多年的"老克拉"却有不同意见，邹飞捷认为"贵有贵的道理"。

法则1

得房率低或更抗跌

得房率是衡量优秀套型的根本指标，选购得房率较低的房子也不失为一种特立独行的投资策略。

邹飞捷已过不惑之年，在2004年买下一处高档楼盘之后，去年秋天他看准时机第二次投资房产。他认为，"房子不比别的商品，每一平方米都是真金白银，所以买房人一听说得房率低，就觉得不划算，其实是一个误区。"

在他看来，许多国产楼盘公摊面积能省就省，一下子拉低了整个楼盘的品位和档次。这种房子得房率虽然高，却是邹先生眼中不折不扣的"垃圾盘"，"市场要是跌起来，这种房子一定会先跌！"

邹先生搜罗的主要目标都集中在得房率70%～80%的楼盘。邹先生认为，这类房子针对的都是中产阶级家庭，房产的需求和潜在升值价值更大，而且在价格上往往表现得比较坚挺，尤其在去年下半年房地产出现"颓势"时，依然表现出稳健的特性。

去年8月末，邹先生最终把目标锁定在了位于长宁区芙蓉江路天山路交界处的两个楼盘：仁恒河滨花园和天山河畔，并最终选定了后者。天山河畔当时的均价为1.85万元/平方米，得房率75%。

邹先生认为，房产的升值潜力很大。不出意料，该处房产目前的价格已经涨到了2.6万-2.7万元/平方米。

"所谓好的房子，就是市场跌的时候它小跌，市场反弹的时候，它最先启动。"邹先生认为在买房子时不仅要考虑自住的需要，更需要用投资的眼光看待房产的保值升值潜力。

法则2

物业费催涨租赁价格

物业管理会成为未来衡量楼盘升值潜力的要素之一。

在挑选的过程中，邹先生也曾有过犹豫。一条街之隔的仁恒河滨也是令他心动的楼盘，而且在物业管理费的收取上，他更倾向仁恒。当时，仁恒河滨的物业费是4.5元/平方米，天山河畔是3元/平方米。

说也奇怪，在挑选物业费上，邹先生也是"就高不就低"。谈到这一点，邹先生的论调听来也很新鲜，"一个小区物业费的高低直接决定了小区的档次，一流的小区主要就是看物业的服务，换句话说，如果我在天山河畔的这套房子1.85万元/平方米，物业费只有1.5元的话，那房价就是不值的，相反如果物业费4元，这个房价就太值了。"

和邹先生预想的一样，仁恒河滨花园的房价确实高过了天山河畔，走势更为坚挺，目前单价达到了3.5万-3.7万元/平方米。

房价高了当然可以抛售套利，但如果只收租金，投资者不就享受不到房价的涨幅，反而要背负高物业费的拖累了吗？面对记者的质疑，邹先生也拿出了一连串的数据作为佐证。

"现在天山河畔的房租，我打听过，以我购买的160平方米左右的房子租金是1.1万元/月，而仁恒河滨花园的租金，最低每套都要1.5万元/月，高出我40%。"

法则3

笋盘出笼，快接！

异地投资客抛盘时，为了方便出货，往往比开发商的定价低，所以别多说，快接。

邹先生在谈到房子的成交过程时，略显遗憾，因为事后他才收到消息：部分温州客正在售出该楼盘的房产，而且价位也稍低，"一般来说，外地投资客急于抛售的时候会比开发商的报价低1000-2000元/平方米，这对买房人很有利。"

不过，邹先生也表示，外地投资客往往持有"投机"的心态，看到市场价格大幅跳水时可以不计价格地抛售，一旦有价格回调的苗头，也会动摇出货的想法，因此在选择二手房时，谈判是一个很漫长的拉锯过程。

谈到二手房投资的时机，邹先生还发现了一个现象，那就是租赁市场火爆时往往二手房交易比较惨淡，反之亦然。也即二手房交易市场与租赁市场存在相反的取向。

"所以想要挑准二手房投资的时机，最简单的方法就是以租赁市场的情况作为参考。"根据一番了解，邹先生认为，二手房市场在今年上半年还会出现比较好的投资机会，可以密切关注。

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