大量"次新房"上市二手房交易回暖难改房价下行

http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月24 日新华网

12月17日召开的国务院常务会议将二手房营业税免税年限由5年改为2年，这一政策对于二手房地产市场来说无疑是“重磅”级利好。上周末是营业税政策公布后的第一个周末，记者走访各大中介发现，一些房产经纪已经开始根据这一政策精选一些房产证超过2年但未超过5年的“次新房”推荐给客户，而潜在客户对这些房源的兴趣明显增加。

但专家表示，这一政策有望刺激刚性需求买家积极入市，对投资型买家也有一定的刺激作用，但难改变房价下行趋势。

营业税政策放宽后的首个周末，记者走访了各大中介发现，各房产经纪都迅速精选出很多房产证超过2年，但未到5年的“次新房”向潜在买家推销。一些房产经纪们反映，潜在买家对这些“次新房”的兴趣已大增，很多客户开始乐意出来看房。

王小姐是“刚需”一族，新的营业税政策令她颇为兴奋。此前由于未过五年的二手房需要缴纳高昂的营业税，加上中介费以及其他杂费，所需费用往往超过房屋总价的10％。因此她一直回避这些需要缴纳高昂税费的“次新房”，主要将目标锁定在一手房上，新政策的出台大大改变了她的思维。

首先，营业税免税年限缩短之后买方的成本大为降低。根据新的政策，个人购买普通住房由超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

大量“次新房”增加买家选择

另一方面，一些房产证超过2年的“次新房”免营业税之后与一手房价格拉开了差距，以越秀区的嘉和苑和富邦名寓为例，一手的富邦名寓叫价13000元/平方米，同期嘉和苑二手也是12000多元/平方米，加上中介费及税费，二手房价格与一手房价格差不多。当然满2年免征营业税政策出台后，嘉和苑满2年的物业的二手成交价就减少了5.5%，二手房价相对于一手房价有所降低。

王小姐也表示，一些房龄超过2年的房子一般都还比较新，如果去掉5.5％的营业税，杂费总额已经大为下降。此外新房需要缴纳维修基金，价格往往较二手房贵，因此新政后王小姐考虑去考察二手房市场，如果有“笋盘”出现便可以考虑出手。

专家表示，营业税免税年限的缩短将造成大量的“次新房”受到买家青睐，这可能抢夺一手市场的潜在客户，因此对于一手房市场来说会造成一定的冲击。而对于二手房市场来说可能会推动市场的成交量上升，但难以推动普通商品房价格重新上涨。

中原地产企业传讯部经理谭秋琪先生说，从二手房市场的成交情况来看，从10月份到现在，二手房交易都有回暖的迹象。从近期的成交量来看，已经较9月份有约20％的增长。加上营业税政策大幅降低了交易成本，将刺激二手房市场的成交量继续放大，其中对于自住型买家来说刺激作用会非常大，对投资型买家来说刺激作用则相对次之。

这一政策虽然有望增加市场成交量，但也难改变房价下行趋势。在2006年营业税的免税年限由2年改为5年之时，虽在短时间内抑制了市场成交，但仅在1个月左右时间内市场恢复活跃，价格也继续上涨。因此，在牛市当中的打压政策难以令价格回落；同样，下跌过程中政府的刺激政策可能也难令楼市价格重新上涨。