http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月2 日 新浪博客
对于房价超过承受能力,又无法进入保障住房市场的人们来说,买二手房是一个不错的选择.那么,买二手房有没有窍门呢?让我们循着二手房的优势来谈杀价技巧。
二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点。
一是信息优势。
二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡,不象新房那样存在相当多的无底洞。
二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠,换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的.这里有一个经验值,商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二,其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距,年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。
走出这个范围,你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。
二是出卖方弱点比较容易找出。
我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势。
如出卖方急于出手的原因,有些是移居外地或出国,因而急用现金,这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势,对于炒房者出货,也可以通过付款条件及类比因素谈价。
对于二手房,装修投入是个沉落成本,买家可以以不含装修的价格来成交,挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。
买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用,大家都是普通人,因而不要象开发商那样吃价,现在的二手房价大约都翻了一番,所以通过表情与达意,有时可以谈落一些价格。
三是出卖方拿出价格理由的部分都可以市场性原因找出反方证据。
出卖方提出的售出价大约会说到:地段优势出租价格或已经带租约同类地段新房与二手房较大的价差市政变化让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。
说到地段,你可就其出价翻了一番来回击,相当证明了卖方将升值回报全拿走了,至少应该留有余地,让二手房东也有个相关的回报;对已带租约,一是不定性存在,二是租价可能不大合理,最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差,你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托,并且新房也在下调;基于购买当时的时间,现在有些地段市政发生的革命性变化,导致二手房出卖人会喊出较高价格,并打出可卖可不卖的姿态,你应着眼于你买二手房,一是手头紧,但确实需要买房,再加上买了后也对市场价格回调有所担心,因而在买入时适当考虑一下这一情形。
四是出价方式的谈判技巧。
有许多二手房价格是以包价出现的,即双证及过户费由对方出,买受人仅仅承担二手房的买价,而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性,如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候,价格还是可以承受,则可以将权证费用转为由买受人承担,在这一前提下再与对方商谈成交价格.封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中,这个应该是房东自主完成的事项。
五是对于非完全性商品房的附加谈判技巧。
有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距,这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性,买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二,所以要综合判断以后再行成交.而且,这类房子房东的底气不是很足,尤其是当下房价有下降趋势,你可以大胆杀价.
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