最新中介政策：开发商追涨毁约 最高判赔全部差价

　　本报讯 (记者 吴秀云 通讯员 穗法宣)这两年房价大涨，不少开发商宁愿双倍赔偿定金，也拒绝按照认购书内容签订售楼合同。昨天，广州市中级人民法院民五庭(房产庭)副庭长赵云川接受记者采访时表示，开发商如果恶意违约，最高将被判赔给买房人前后房价的差价，让开发商无利可图。

　　房价走高开发商违约增多

　　“去年的房价大涨，所以涉及认购书的纠纷越来越多，大多是开发商拒绝按照认购书约定签售楼合同而造成的。”昨天，广州市中级人民法院民五庭(房产庭)赵云川副庭长接受记者采访时表示。

　　赵云川说，目前广州市两级法院受理的这类案件数量不断增加，还有更多的买房人持观望态度，想看看法院的判决结果，然后再决定是否起诉。

　　赵云川归纳此类案件大致可分为三类：一是开发商起诉要求确认认购书无效;二是开发商主动承认违约，并愿意双倍返还定金，解除认购书;三是买房人向开发商提出诉讼，要求赔偿损失。

　　一般违约判赔差价的两三成

　　“我们的处理原则是，要根据合同法的立法精神，鼓励市场交易，所以不轻易认定认购书无效，也要利用裁判手段，提高违约方的违约成本。”赵云川对此表态，如果发现开发商极端恶意违约的情况，如已获预售许可证却隐瞒拖延不签订合同等，那么法院可能会判决开发商赔偿买房人前后房价的全部差价，让开发商无利可图。

　　赵云川说：“赔偿这个问题是最麻烦的，要认定如何赔偿，由于开发商的违约，买房人的损失客观存在，应该获得一定的赔偿。我们目前的原则是，开发商一般违约的话，住宅类判赔差价的20%―30%，非住宅类判赔10%左右。”

　　案例1

　　不改合同价格房子就卖他人

　　肖先生2005年7月就与一知名房地产公司签订了《楼宇认购书》，约定购买海珠区罗马家园的一套房子，并且约定开发商办妥《商品房预售许可证》之后7日内，就与肖先生签订《商品房买卖合同》。

　　到了2007年3月20日，开发商早已办好《预售许可证》，却向肖先生提出要求变更合同价格(增加房价10%)，否则就会在2007年4月1日之后，将肖先生认购的房屋另售他人。为此，肖先生告至法院，要求法院判令开发商按照《认购书》约定立即与其签订《商品房买卖合同》。

　　经过两级法院的审理，广州市中级人民法院日前作出终审判决，判决确认了双方签订的《楼宇认购书》的法律效力，但认为法律不能强制当事人签订合同，因此驳回了肖先生的诉讼请求，但是肖先生可以要求开发商承担相应的违约责任。

　　案例2

　　房价大涨后开发商要赖账

　　在肖先生案件审理的同时，罗马家园另一件相似案件也诉至广州中院。不过这一次，是开发商状告买房人，开发商要求确认其和买房人之间签订的认购书无效。

　　涉案的开发商在2005年7月10日与陈先生签订了《楼宇认购书》，约定陈先生向开发商购买罗马家园一套住宅，商定价格为45万多元。陈先生当时缴纳了定金一万元。

　　双方在认购书中还约定，陈先生在开发商获得预售证后7天内，付清首期房款并到售楼部签署《商品房买卖合同》。

　　可是后来，由于楼价一路上扬，开发商趁楼盘还没有取得商品房预售许可证的时候，向法院提出起诉，要求确认双方签订的认购书无效。

　　广州市两级法院的一二审判决，均判决开发商败诉，确认了认购书的法律效力。