http://esf.cs.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月12 日 王筱璐 每日商报
以往，开发商做楼盘前期的客户调研基本委托专业的调研机构，如今杭城有开发商瞄上了房产中介，借用中介的客户资源，掌握目标客户最“时鲜”的居住需求。
前不久，杭城市中心的黄金地块做产品的客户调研。该地块位置好，开发商当初拿下的楼面地价已超过周边二手房成交均价，其产品定位于高端市场。那么，这类高端客户的居住需求是什么？“价格定位高，这类客户要求也很高的。”该开发商相关负责人直言，拿地成本高、楼盘定位明确，所以在地块产品开发前，他们要做足客户需求“功课”。
于是，开发商找到了中原地产和豪世沃德，调查对象是这两家中介公司的高端客户。因为房产交易中，中介积累了很多客户，根据房产交易额的大小，很快能明确调研对象。豪世沃德策划部经理叶鹏程介绍说，这次的调查对象，房产交易额基本在四五百万元以上，有些资产甚至上亿元。
据了解，调查问卷的问题设置很细致，为了明确目标客户群，问题涉及诸如拥有几辆车、哪款车、有没有专用的司机等；所需求的居住条件方面，问卷上除了面积、户型、价格、是否接受精装修等一般问题外，还涉及生活细节的部分，比如厨具洁具、家用电器选择的品牌、车位配比，甚至还问及需要多大的衣柜容量，客厅要多大，绿化园林设计风格喜欢中式还是西式等等。基本采用与客户“面对面”的调研形式，如经纪人上门回访客户、组织高端客户聚会等。
从专业调研机构转到中介公司，开发商了解客户需求渠道发生了变化，源于他们看中了中介掌握着大量的客户资源。中原地产品牌部总监王慧说：“中介公司直接与购房者接触，其需求变化能直接表现出来。而现在开发楼盘定位明确，开发商通过中介做需求调查，更有针对性。”
如今，拿地成本越来越高，开发商压力随之增加，开发商在产品研发前做足“功课”。“以前楼盘客户调研找专业的调研公司，但是统计的数据只能是了解整个市场动态，范围比较大；而通过中介公司与目标客户群接触，可以对需求了解得更深一些，比如这类客户对空间、配套设置要求等。另外，这类客户选择时，更容易找到合适的房子。”一位开发商表示：随着房地产市场日渐成熟，市场越来越细分，产品开发要为客户“量身定做”，借中介的目标客户调研更贴近实际需求。
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